לוח הומלי - מדריך לקונה נכס

יתרונות פיננסים
היכן להתחיל?
האם יש לי את סכום המזומן?
מה הן העלויות הנלוות?
כיצד תוכל לממן את דירתך?
משכנתאות
מה לחפש בדירה למכירה?
עדיפויות

בית

המקום שבו אתה ומשפחתך חיים ונהנים יחדיו... המקום שבו אתה נהנה היום ומתכנן את המחר. רכישת דירה למכירה הייתה מאז ומתמיד חלק מן החלום הישראלי. אין ספק שלגבי רוב האנשים זוהי ההחלטה הכלכלית הגדולה ביותר שיקבלו אי פעם ובתור שכזו היא מחייבת התייחסות בכובד ראש. בית מגורים עולה כסף רב ויוצר מחויבות לאחזקה שוטפת. חיפוש דירה להשכרה היא תהליך הרבה יותר פשוט. אז למה לקנות דירה? בעלות על נכס מספקת מפתח להטבות פיננסיות רבות. זה נותן לבעלים תחושת חופש, תחושה של בטחון ושל גאווה. בסה"כ, בעלות על דירה היא השקעה מורכבת אך מצדיקה את המאמץ. עתה כשהחלטתם לבחון את נושא הבעלות על דירה, הדרך הטובה לגשת לכך היא בדרך של צרכנות חכמה. הקדש את הזמן לקריאת חוברת זו בצורה מעמיקה ובחן את היתרונות בצורה מפורטת. מילוי דפי העבודה יסייע לכם להגיע להחלטה הסופית. רשום שאלות והערות שעשויות להתעורר במהלך הקריאה.

יתרונות פיננסים

על ידי בעלות על דירה \ וילה \ קוטג', הכספים שהינך משלם מדי חודש יהפכו להיות להשקעה בעתידך ולא בעתידו של מישהו אחר. כל תשלום בגין המשכנתא שהינך משלם (בהתעלמות מן אינפלציה) בונה הפרשי הון - ההבדל שבין הסכום ששילמת על הדירה ובין שוויה הנוכחי. כאשר תמכור את הדירה הפרשי הון אלה יהיו הרווח שלך. רווח זה יוכל לסייע לך ברכישת דירה אחרת גדולה יותר. או שתוכל, לעת זקנה, לעבור לדירה קטנה יותר ולהשתמש בהפרשי הון אלה לשם השקעות מניבות שיהוו השלמה להכנסתך. בעלות על דירה מצביעה בפני גורמים פיננסיים שונים, להם אתה עשוי להזדקק כגון בנקים או חברות השקעות, על יציבות פיננסית ובטוחה לאשראי.

על מנת להציג באיזו צורה גדלים הפרשי ההון, הבה נניח שרכשת דירה שמחירה היה 100,000$. לאחר תשלום מזומן של 50% נשאר לך לשלם משכנתא בסך 50,000$. על הלוואה כזו הנלקחת לתקופה של 20 שנה בריבית של 6% ובהנחה של אינפלציה בשיעור של 10% לשנה ההחזר החודשי יהיה כמפורט לעיל. בינתיים רכושך הנפרע יגיע לסכומים המופיעים בטבלה.

היכן להתחיל?

הבעלות על דירה משחררת אותך מן התכתיבים והגחמות של בעל בית. בניגוד לדירה להשכרה, אין עליות שכר דירה בלתי צפויות. אין תשלומים שלא בדיוק יודעים על מה ולמה הם משולמים. תוכל לעצב את דירתך כראות עיניך, תוכל להחזיק בה חית שעשועים, או לשפר את הנכס כפי שיראה לך. תשיג, בדרך זו, פרטיות וחופש ביטוי.

הכוח היתרון הגדול ביותר גם אם הפחות ניתן למישוש הוא גאוות הבעלות. בית נותן לך ולמשפחתך, תחושת מחוייבות ויציבות. תחושה מיוחדת של בטחון מגיעה כאשר הינך מתחיל לתקוע שורשים בסביבה מסויימת. משפחתך תהנה מן היתרונות של החלטה זו במשך שנים רבות.

תהליך רכישת דירה למכירה עלול להראות כארוך ומסובך – כל כך הרבה מלים חדשות ומונחים חדשים ללמוד ולהבין – קבלת החלטות לגבי מה בעצם אתה מחפש בבית – תהייה לגבי היכולת שלך להרשות לעצמך רכישה כה כבדה. הצעד הראשון ברכישת בית חדש היא הערכת היכולת הכספית שלך. התחל במילוי ה-"תאור פיננסי" שלהלן:


הכנסה שנתית

סה"כ הכנסות משכר                       __________

הכנסות מעבודות נוספות                   __________

פדיון תוכניות חיסכון                        __________

הכנסות מרכוש אחר                       __________

אחרים                                        __________

סה"כ      __________

הלוואות

תשלומים על רכישות אחרות             __________

ליסינג על רכב                               __________

כרטיסי אשראי                              __________

תמיכה בהורים/ילדים                      __________

ביטוחים                                       __________

מיסים                                         __________

חובות אחרים                                __________

סה"כ      __________

הרכוש שלנו

מזומן ביד או בבנק                          __________

תוכניות חיסכון                               __________

ביטוחי חיים                                  __________

ערך נדל"ן שבבעלותנו                     __________

מניות וניירות ערך                           __________

כלי רכב - ערך שוק                                     __________

אחרים                                        __________

סה"כ      __________

הגישה הטובה ביותר ברכישת דירה היא להבין תחילה כיצד מממנים רכישה כזו. ישנם שלושה מרכיבים עיקריים: (1) תשלום במזומן (2) תשלומים נלווים ו-(3) משכנתא. כאשר תדע מהו הסכום שתוכל לשלם במזומן ואיזו משכנתא תוכל לקבל (בהתבסס על ההחזרים שתוכל לקחת על עצמך), אזי תדע איזו דירה הינך יכול לרכוש.

האם יש לי את סכום המזומן

סכום המזומן הוא סכום הכסף המשולם כנגד רכישת הדירה. ככל שתוכל לגייס סכום מזומן גדול יותר, כך ישפיע הדבר על גובה התשלומים החודשיים שיהיה עליך לשלם עבור המשכנתא וכך יקטין את תשלומי הריבית שעליך להעביר לגוף שמימן את המשכנתא. בדרך כלל תשלום המזומן מגיע ל50%- מערך הנכס הנרכש אם כי במקרים מסויימים ניתן להגיע גם לסכומי הלוואות גבוהים יותר. מן הראוי להזכיר כי לקבלת משכנתא גבוהה יותר על סמך יכולת החזר טובה או על סמך המלצת מתן אשראי מן הבנק כנגד בטוחות, יש גם היבטים שליליים כגון הצורך להגדיל את ההחזר החודשי, תשלומי ריבית מוגדלים (שאינם מגדילים את ההון הנפרע שלך, אלא מעשירים את הגורם המממן בלבד). לעתים (רחוקות) ניתן להגיע למימון של עד 70% או 80% ובמקרה של יכולת לשעבד נכס נוסף אפילו למימון של 100%. בישראל ישנן מספר אפשרויות לקבלת הלוואות למימון דיור. הנפוצות ביותר הן הלוואות לזכאים הניתנות לזוגות צעירים, לרווקים אחרי גיל מסויים ובאזורי פיתוח. במקרה של אזורים שהמדינה מעוניינת באכלוסם ניתנות גם הלוואות מקום. היתרון העיקרי בהלוואות אלה הוא בתנאי ההחזר הלוקח בחשבון רק הצמדה חלקית למדד. הלוואות המקום ניתנות לעתים גם כהלוואות עומדות, כלומר לאחר מספר שנים נמחקת ההלוואה ואינה בהחזר כלל. בנוסף לאלה ישנן ההלוואות המשלימות שהן בדרך כלל ממקורות הבנק ומטבע הדברים הן מחוייבות בריבית גבוהה יותר ובעיקר בתנאי הצמדה פחות טובים מאשר בהלוואות לזכאים. בדרך כלל כל גוף המממן הלוואת משכנתא דורש במקביל לבצע במסגרתו ביטוח חיים הבא לבטח את המממן במקרה של מות הלווה וכן ביטוח הדירה (מבנה ולא כולל תכולת הדירה). זוהי הוצאה נוספת שאותה יש לקחת בחשבון במסגרת ההחזר החודשי. בכל מקרה יש לזכור כי ביטוח הדירה נעשה על פי הערכת מחיר הנכס בניכוי מרכיב הקרקע שהוא תמיד קיים ואינו מתכלה, גם במקרה של אירועים דרמטיים כגון רעידת אדמה או מלחמה.

מה הן העלויות הנלוות

ההוצאות הנלוות כוללות בדרך כלל את עמלות הגוף המממן לצורך ביצוע הלוואת המשכנתא, הביטוחים למיניהם, ביקורות על הנכס (מבנה- דירה \ וילה \ קוטג' ..), עלויות להעברת מוני מים וחשמל, התקנת (או העברת) טלפונים, העברת הדירה, תשלום מס רכישה, תשלומים למתווך, תשלומים לעורך הדין עורך חוזה המכר, וכדומה.

עמלות הבנק – מחושבות על בסיס אחוז מסויים מגובה הסכום הנדרש. בנוסף לאחוז זה נדרש הלווה לשלם עבור ביול ההסכם בינו ובין הבנק וכן לכסות את עלויות השמאות להערכת הנכס וכדומה.

ביטוחים – כבר צויין כאן שהלווה נדרש לבטח את הנכס שעבורו התקבלה ההלוואה וכן לבטח את עצמו על מנת להגן על הגוף המממן מפני מות הלווה.

בקורת מבנה –מומלץ להזמין חברה המתמחה בכך לבצע בקורת על הנכס הנרכש. הדבר נכון הן לגבי נכס חדש ועל אחת כמה וכמה עבור נכס מיד שניה. בקורות כאלה עלולות לגלות פגמים בטיב הבניה או במערכות השונות כגון החשמל, המים או הביוב. ברוב המקרים אלה פגמים הניתנים לתיקון ובמקרה כזה יש לדרוש את התיקון במסגרת ההסכם בין אם המדובר בהסכם עם קבלן אן עם דיירים קודמים. אגב, בהקשר זה מן הראוי לציין שלקבלן יש אחריות על טיב הבנייה ועליו לתקן פגמים שיתגלו עד 12 חודש מיום מסירת הנכס לידי הקונה.

העברת מונים – בכל בית למכירה ישנם מונים למערכות השונות. הכניסה לדירה מחייבת תשלום לצורך העברת מונים אלה על שם הדייר החדש. מדובר ברוב המקרים במוני חשמל (ההעברה נעשית בחברת החשמל), מוני מים (ההעברה נעשית ברשות המקומית), ומוני גאז (ההעברה נעשית אצל ספק הגאז המתחזק את מרכזת הגאז במסגרת הסכם על כל דיירי הבית). בנוסף יש לשלם לחברת בזק על התקת הטלפון מן הכתובת הקודמת לזו החדשה או לחילופין עבור התקנת קו חדש.

מס רכישה – כל נדל"ן שנרכש מחייב רישום בלשכת מרשם המקרקעין (טאבו). המס הינו פרוגרסיבי כלומר הוא ילך ויגדל ככל שמחיר הנכס הנרכש הולך וגדל. בדרך כלל מומלץ לקחת בחשבון תשלום של 4.5% מערך הנכס כנס רכישה.

העברת הדירה – בדרך כלל הכניסה לדירה חדשה מחייבת ניקיון יסודי ואצל המחמירים היא כוללת אף סיוד, צביעה, ליטוש רצפות ולבסוף התשלום לחברה המובילה את הציוד והרהיטים.

עמלות תיווך – ברוב המקרים כאשר רכישת דירה למכירה נעשית באמצעות מתווך (בעיקר כאשר מדובר בדירות יד שניה), מחייב הדבר תשלום עמלה לגורם המתווך. הדבר מעוגן בחוק המתווכים תשנ"ו – 1996 הקובע גם את הדרישות ודרך הפעולה של המתווכים.

שכר טרחת עורך דין – על פי החוק במדינת ישראל חייבת מכירת נדל"ן להתבצע במסגרת הסכם כתוב. הסכם זה מתבצע ברוב המקרים ע"י עורך דין ובכל מקרה אסור למתווך להכין הסכם כזה. בגין הכנת ההסכם זכאי עורך הדין לשכר טרחה שגם הוא נקבע כאחוז מסויים מעלות הנכס שנמכר.

כיצד תוכל לממן את דירתך

ההיבט המרכזי ברכישת הנכס הוא ההלוואה או המשכנתא שאותה תוכל לקבל. גובה ההלוואה הזו ייקבע על ידי מחיר הנכס וגובה התשלום במזומן שאותו תוכל לגייס.

באופן כללי הסכום שאותו יכול לשלם, בין אם המדובר בחסכונות, בסיוע משפחתי או בתמורה בעד דירתך הקודמת מחד, ובין ביכולת ההחזר של הלוואות באם תיקח כאלה, יקבעו את טווח המחירים של ביתך החדש.

בדרך כלל הגוף המממן יבחן את הכנסתך על מנת לקבוע מה יכולת ההחזר שלך או במלים אחרות את סיכוייהם לראות את כספם בחזרה. בעיקרון ייחשב הבנק את יכולת החזר שלך כ25- עד 28 אחוז מהכנסתך הכללית.

שני גורמים יקבעו את גובה ההחזר החודשי שאותו ניתן לחשב מראש: (א) גובה הריבית ו-(ב) סכום ההלוואה הכללי שהינך מתעתד לקחת. ככל ששיעור הריבית יהיה גבוה יותר, כך ילך ויגדל סכום ההחזר החודשי. תקופת ההחזר אף היא תשפיע. ככל שמשך ההחזר ארוך יותר, כך ילכו ויפחתו התשלומים החודשיים אך מאידך סכום ההחזר הכללי ילך ויגדל. הטבלה בעמוד הבא תסייע בידך לקבוע את סכום ההחזר המירבי שבו תוכל לעמוד. יחד עם זאת, עליך לזכור כי לבית יש הוצאות נוספות כגון מסי עירייה, ביטוח, הוצאות תחזוקה, וועד בית וכדומה.

משכנתאות

בדרך כלל הלוואה ניתנת כנגד בטחונות מסויימים. פירוש הדבר שעל מנת לקבל הלוואה חייב הגורם המממן להחזיק בידו בטחונות אשר יבטיחו כי כספו יוחזר אליו גם במקרה של הפסקת התשלומים. בטחונות אלה יכולים לכלול תוכניות חיסכון הנמצאות בבנק, ביטוחי חיים, וגם רכוש אחר אשר ישועבד לבנק כבטחון. הלוואה שבה הביטחון של הבנק הוא נכס נדל"ני נקראת בשם משכנתא.

המשכנתאות מתחלקות לשני סוגים עיקריים: (1) אלה בעלי ריבית קבועה והחזרים קבועים במועדים כפי שנקבעו מראש; ו-(2) הלוואות בעלות ריבית משתנה.

משכנתא בריבית קבועה מציעה תשלום חודשי הידוע מראש אשר יישאר קבוע במהלך כל חיי ההלוואה. למעשה יש לזכור כי לתשלום זה עשויים להצטרף הפרשים בגין עליית המדד כפי שייקבע בין הבנק והגורם המממן. אם נזכור כי גם ההכנסות עשויות לגדול באותו קצב הרי שזוהי סוג הלוואה שהחזריה קלים לחיזוי ולתכנון.

משכנתאות בריבית משתנה מורכבות יותר ומאפשרות לך לנצל את המשך הארוך של ההלוואה כדי לבנות החזרים על בסיס הגידול בהכנסתך בעקבות קידום למשל. המשמעות העיקרית שבתחילת הדרך יהיה שער הריבית נמוך וההחזרים נמוכים בהתאם ואילו בהמשך יעלה שער הריבית וההחזר בעקבותיו. בדרך כלל יש למשכנתאות כאלה "תקרה" המגדירה מה יכול גובה הריבית המירבית. הגדרת פרמטר כזה באה להבטיח את הלווה מפני הפתעות בלתי נעימות ובמיוחד אם מועדי עליות הריבית נקבעים מראש. בדרך זו ניתן לתכנן את תקציבך בצורה מסודרת.

בנוסף להלוואות המשכנתא הרגילות אנו מכירים בישראל שני סוגי משכנתאות מיוחדים: (1) משכנתאות לזכאים. מדובר בהלוואות הניתנות ללווים הממלאים אחר תנאים מסויימים כגון שירות בצה"ל, זוגות צעירים מצב סוציאלי מיוחד, משפחות חד-הוריות, וכדומה. הלוואות אלה ניתנות מקרנות המדינה ויתרונם הגדול ביותר הוא בהצמדה לא מלאה למדד. (2) הלוואות מקום. אלה הלוואות בתנאים טובים במיוחד (ולעתים הלוואות עומדות) הניתנות לרוכשי דיור במקומות מסויימים שאותם רוצה המדינה לפתח ולקדם.

 

מה לחפש בדירה

הדרך הטובה ביותר להתחיל בחיפוש אחר דירה היא להגדיר, תחילה לעצמך, מה הם הצרכים והרצונות שלך ומהן ציפיותיך מן הדירה החדשה. תחילת עליך להחליט איפה אתה רוצה לגור. המיקום הוא המרכיב החשוב ביותר בתהליך קבלת ההחלטה של רכישת דירה. הוא קובע את עלות הדירה החדשה ותהיה לו השפעה חזקה ביותר על סגנון חייך בעתיד.

אם אינך מכיר את האזור שאל עמיתים לעבודה ומכרים על המלצות. הסתמך על שירותיו של איש נדל"ן מקצועי. הכרת השטח בצורה מושלמת היא חלק מהתמחותם. הם יוכלו לספק לך כל מידע על כל נושא הקשור לכך: השכונה, חנויות, בתי ספר, קופת חולים, בתי כנסת ושאר השירותים הקהילתיים.

לאחר שזיהית את האזור הגיאוגרפי של מגוריך הבאים עליך להחליט מה הינך רוצה בתוך הדירה. ישנן שתי אפשרויות בסיסיות: (1) בית חדש לעומת מבנה קיים ו-(2) בית צמוד קרקע לעומת דירה בבנייה רוויה.

שאלת "חדש" לעומת "קיים" פירושה לשקול זה מול זה את היתרונות של סביבה מבוססת ולעתים בנייה טובה יותר שהוכיחה עצמה לאחר שהקרקע עליה בנוי הבית התייצבה, לעומת תכנון מודרני יותר המתייחס להיבטי סגנון, נוחות והתקנים החדישים ביותר. רכישת נכס חדש דורשת גם את ההוצאה הנוספת של וילונות, ארונות, שטיחים, גינון וסבלנות לא מעטה עד אשר הדברים יתמסדו. עבור רבים בית קיים שטופל היטב יהיה הרבה יותר מושך מאשר בית חדש הדורש לעתים חודשים לשם הכנסת התוספות אשר יכשירו אותו למגורים.

בית צמוד קרקע נותן תמיד את מירב הפרטיות. הוא בדרך כלל רחב ידיים יותר מאשר דירה בבנייה רוויה ומספק בדרך כלל גם חצר שבה יכולים הילדים לשחק או לארח בערבי הקיץ. לעומתם הדירות בבתים משותפים משחררות את הדייר מדאגות התחזוקה השוטפת ולעתים (במיוחד בבנייה החדשה) מספקים שירותים לדיירים כגון לובי מפואר, חדרי כושר, חדרי כביסה וכדומה. הם בדרך כלל גם זולים יותר.

אם תצמצם את חיפושיך לנכסים בעלי נתונים מוגדרים תוכל לחסוך זמן רב. תסתכל בלוח של "תכונות רצויות המופיע בעמוד הבא והשתמש בו כדי להגדיר את ביתך/דירתך העתידיים. יש להניח שתידרש למספר פשרות.


עדיפויות

רשימת אפשרויות ההעדפה

נמווכה          בינונית             גבוהה                סוג הנכס

מבנה קיים           _____         _____            _____               _____           

בניה חדשה          _____         _____            _____               _____

צמוד קרקע           _____         _____            _____               _____

בניה רוויה            _____         _____            _____               _____

מיקום                 _____         _____            _____               _____

 

זמן נסיעה

עד 15- דקות        _____         _____            _____               _____

עד 30- דקות        _____         _____            _____               _____

עד 45- דקות        _____         _____            _____               _____

 

הסביבה

גנים ציבוריים        _____         _____            _____               _____ 

בריכת שחיה         _____         _____            _____               _____

מרכזי קניות          _____         _____            _____               _____

גן ילדים               _____         _____            _____               _____

בית ספר              _____         _____            _____               _____

קופת חולים          _____         _____            _____               _____

תחבורה              _____         _____            _____               _____ 

 

אפיונים

עיצוב                  _____         _____            _____               _____

קומות                 _____         _____            _____               _____

מספר חדרים        _____         _____            _____               _____

מספר שירותים      _____         _____            _____               _____ 

חצר                   _____         _____            _____               _____

מרתף                 _____         _____            _____               _____

חניה                   _____         _____            _____               _____

מטבח                 _____         _____            _____               _____ 

חדר אוכל נפרד     _____         _____            _____               _____

סלון גדול              _____         _____            _____               _____

מיזוג אויר             _____         _____            _____               _____

מעלית                 _____         _____            _____               _____