דירות למכירה, דירות להשכרה - לוח הומלי

 

הבית המשותף בראיה משפטית

מבוא

כולנו מכירים את ה"בית המשותף". חלק מרכזי בהוויה הישראלית, ולמצער, גם מקור רציני לסכסוכים... אותו מבנה בעל כניסת אינטרקום, לובי כניסה, חדר מדרגות או שניים, ומעלית או שתיים. בכל קומה לובי קומתי ומספר דלתות כניסה לדירות.
הבית המשותף הוא הדרך הנפוצה בארץ לשיתוף של מקרקעין בין מספר בעלים, ולכן מצאתי לנכון לפתוח את הרשימה בנושא: "הבית המשותף בראיה משפטית".

רובן המוחלט של ההוראות והכללים הנוגעים ל"בית המשותף" מצוי בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), בפרק מיוחד בחוק המוקדש כולו לנושא זה.

בהתאם לסעיפי ההגדרות שבתחילת הפרק, מבחינה משפטית, מורכב ה"בית המשותף" משני סוגים של מקרקעין:
1. דירה, דירות.
2. רכוש משותף.
נראה בהמשך, שלגבי כל סוג מקרקעין יש מערכת כללים שונה.

"דירה" מוגדרת בחוק המקרקעין כ- "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר"

"רכוש משותף" מוגדר בחוק כ- כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.

ודאי שמתם לב, כי המונח "דירה" על פי חוק המקרקעין, אינה בהכרח "דירה" כמו שאנו מתכוונים. לפי חוק המקרקעין, "דירה" בבית משותף יכולה להיות גם תא, חדר, בלי חלונות, בלי מטבח ובלי שירותים או אמבטיה. יעוד ה"דירה" שעל פי חוק המקרקעין לא חייב להיות למגורים. יתכן ו"דירה" תשמש לעסק, להחסנה או לכל צורך אחר.

ה"רכוש המשותף" הינו כל מה שנותר מן הבניין, לאחר ש"מוחקים" ממנו את כל ה"דירות". ה"רכוש המשותף" כולל לא רק שטחי בניין, אלא גם מערכות שונות ומתקנים שונים "המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם". החוק מפרט כמה דוגמאות ל"רכוש משותף": הקרקע (חצר), הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי מדרגות, מעלית, מתקני הסקה ומים...

הדירה הינה ממלכתו הפרטית של הבעלים הרשום שלה. בדירה רשאי הבעלים לעשות ככל העולה על רוחו. כל בניה או שינוי שאינם פורצים את מעטפת הבניין, ואינם נוגעים לאלמנטים קונסטרוקטיביים היכולים לפגוע ביציבות הבית, או למערכות המשמשות דיירים נוספים, כגון: ביוב, ניקוז, צינורות מים. בכפוף לסייגים אלה, יכולים הבעלים לעשות בדירה כרצונם.

ואילו ה"רכוש המשותף" – כאן, מטבע הדברים, העניינים קצת יותר מורכבים.
כשמו, כן הוא, ה"רכוש המשותף" הינו בבעלות משותפת של כל הדירות ב"בית המשותף". לכל דירה ודירה יש חלק "בלתי מסויים" ב"רכוש המשותף". פירוש הדבר שבכל חלק וחלק מה"רכוש המשותף" יש לכל דירה ודירה חלק "שלה". כך , גג הבניין, "שייך" לכל הדירות,באופן שלכל דירה יש חלק בכל סמ"ר וסמ"ר בגג. וכן הדבר לגבי החצר, המעלית והלובי....והמקלט..וכל חלק אחר ב"רכוש המשותף".

לאחר שהבנו שב"בית משותף", לכל דירה ודירה יש זכויות בכל חלק וחלק מן ה"רכוש המשותף", הרי, שמכאן עולה שאסור לאף בעל דירה לתחום, או "להשתלט" על כל חלק מ"הרכוש המשותף", אפילו חלק זה מצוי בקרבת דירתו. אסור לבעלי דירה בקומת קרקע "לסגור" חלק מן החצר, ואסור לבעלי הדירות העליונות לבנות בגג הבניין. שטחים אלה הינם "רכוש משותף", שייכים לבעלי כל הדירות, ולכן נדרשת הסכמתם לכל "השתלטות" על רכושם. מי ש"משתלט" על חלקים כלשהם "ברכוש המשותף", בלא הסכמת יתר בעלי הדירות על פי הדין, מפר את הוראות חוק המקרקעין, וצפוי לתביעות כנגדו.

חלקה של כל דירה ב"רכוש המשותף" הוא כפי היחס בין שטח הדירה לבין שטחן של כלל הדירות ב"בית המשותף".בהתאם, חייבים בעלי כל דירה בהשתתפות בהוצאות תחזוקת הרכוש המשותף וניהולו, על פי שיעור חלקה של כל דירה ב"רכוש המשותף".

זהו קריטריון שבא להטיל עול כבד יותר על האדם העשיר יותר, בעל הנכס הגדול יותר. יש הטוענים שאין זה קריטריון ראוי לחלוקת נטל הוצאות תחזוקת ה"רכוש המשותף", וכי מספר דיירי הקבע בכל דירה הוא מדד יותר ריאלי לגבי רמת הצריכה והשימוש של כל דירה ברכוש המשותף (כגון: שימוש במעליות, צריכת החשמל בלובי). אך נראה שמחוקקי הכנסת בחרו בדרך פשוטה וקלה ליישום, על מנת לחסוך במחלוקות בין שכנים, שכן שטחה של דירה יהא נושא פחות נתון לויכוח, מאשר מספרם של דיירי קבע בדירה.
.

  מידע נוסף :  תמ"א 38  
גדי לזר, עו"ד, ב.א. כלכלה
טל: 03-6343894
Email:lazaradv@inter.net.il
 
 דף הבית  |   דירות להשכרה  |  דירות למכירה  |   דירות מצולמות מתיווך  |   real estate software  |